Wer bezahlt den Makler?

An sich derjenige, der ihn beauftragt hat – Aber beim Kauf von Immobilien hapert es damit – Daher plant die SPD-Justizministerin Barley ein Gesetz, wie es für das Mieten für Wohnimmobilien schon besteht – Warum das Vorhaben Sinn macht und warum eigentlich nicht

Wir alle kennen die Redensart „Wer die Musik bestellt, muss sie auch bezahlen“. Man sollte meinen, dass sich dieses „Bestellerprinzip“ von selbst versteht. Aber beim Kauf und Verkauf von Immobilien ist es so noch nicht, wenn es darum geht, wer den Makler bezahlt, der den Kauf bzw. Verkauf vermittelt hat. Hier wird mit der Maklerprovision (Courtage) in der Regel allein der Käufer belastet, auch wenn es der Verkäufer war, der den Makler mit dem Vermitteln der Veräußerung beauftragt hat. Wer zahlt, entscheidet die Marktlage. Die sieht auf dem deutschen Markt beim Erwerb von Grundstücken, Häusern und Eigentumswohnungen bekanntlich so aus, dass die Nachfrage in den Ballungsgebieten das Angebot übersteigt. Der Markt ist auf Seiten der Anbieter, Angebotsmarkt oder Verkäufermarkt genannt. Die Nachfrager stehen auf diesem Markt untereinander stärker im Wettbewerb als untereinander die Anbieter.

Auf so einem Angebotsmarkt wird die Maklerprovision meist dem Käufer aufs Auge gedrückt. Der schickt sich drein, weil er froh ist, das Begehrte bekommen zu haben. Bundesjus­tiz­mi­nis­te­rin Ka­ta­ri­na Bar­ley (SPD) will das ändern und hat dazu jüngst einen Gesetzentwurf vorgelegt. Dieser sieht das Bestellerprinzip am Immobilienmarkt auch beim Kauf und Verkauf vor. Bisher gibt es das nur beim Vermitteln von Mietobjekten für den privaten Bedarf. Barleys Ziel ist dabei nicht so sehr die Einheitlichkeit, sondern die Käufer von Kosten zu entlasten, vor allem die Käufer von Wohneigentum, jedenfalls dann, wenn diese nicht selbst den Makler mit Suche und Vermittlung beauftragt haben. Merkwürdigerweise gibt es gegen die einheitliche Regelung Widerstand.

Kritik am Vorhaben aus dem Innenministerium

Der kommt ausgerechnet auch aus dem Baubereich des Bundesinnenministeriums. Dessen Parlamentarischer Staatsekretär Marco Wanderwitz (CDU) sieht Barleys Vorhaben mit Sorge und hat gesagt, man habe das Vorhaben im Innenministerium geprüft, sei aber zum Ergebnis gekommen, das Vorhaben sei untauglich, es gebe viele andere Instrumente, die deutlich geeigneter seien, von Kosten des Wohneigentumserwerbs zu entlasten. Er verwies hierzu darauf, die Grunderwerbsteuer zu begrenzen oder bei dieser Steuer Freibeträge einzuführen.

Immobilienverbände haben ebenfalls etwas dagegen

Der Eigentümerverband Haus & Grund bläst in das gleiche Horn: Wenn der Staat die Erwerbsnebenkosten senken möchte, solle er zunächst bei sich selbst anfangen und bei der Grunderwerbssteuer entlasten. Der Immobilienverband IVD hatte schon 2018 gewarnt: Das Bestellerprinzip werde die  Immobilienkäufer nicht entlasten, sondern sogar stärker belasten, denn Verkäufer würden dann sicher die Maklerprovision auf den Kaufpreis aufschlagen. Damit erhöhe sich zugleich die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer, und für die Käufer würden die Gesamtkosten steigen. (Quelle hier).

Wer die Courtage zahlt, ohne sie zu tragen

In der Tat, so könnte es kommen. Wenn Immobilienverkäufern die bisherige Möglichkeit genommen wird, die Courtage den Käufern aufzuladen, obwohl nicht diese den Makler beauftragt haben, werden sie versuchen, sich schadlos zu halten. Dann beziehen sie die Courtage in ihren Angebotspreis mit ein. Zwar muss der Käufer die Courtage nicht zahlen, aber er muss sie tragen. Die direkte Zahlung der Courtage wird ersetzt durch eine indirekte. Der dann höhere Kaufpreis macht sich aber optisch nicht so gut. Daher ist es nicht sicher, ob er sich voll durchsetzen lässt, selbst wenn es sich nach wie vor um einen „Angebotsmarkt“ handelt.

Am Mietwohnungsmarkt ist das Bestellerprinzip längst Gesetz, sogar mit Preiseingriff

Allerdings, am Markt für private Mietwohnungen gibt es das Bestellerprinzip bereits seit dem 1. Juni 2015. Ausgenommen davon ist das Vermieten gewerblicher Objekte. Ist es der Vermieter, der einen Makler eingeschaltet hat, zahlt die Provision er. Hat es der Mieter getan, muss den Makler er bezahlen. Zugleich mit dem Bestellerprinzip hat der Gesetzgeber die Höhe der Maklerprovision begrenzt, und zwar auf zwei „Nettokaltmieten“ zuzüglich 19 Prozent Mehrwertsteuer. Geregelt ist das im Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG) und im Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG). Vermutlich versuchen die Vermieter auch hier, den direkten staatlichen Preiseingriff zu umgehen, indem sie die von ihnen gezahlte Provision auf die monatliche Miete verteilen. Dann zahlen sie zwar die Provision, aber tragen sie nicht. Ob und in welchem Umfang das gelingt, ohne bemerkt zu werden, sei dahingestellt. Aber eine wirkliche Sicherheit, es zu verhindern, gibt es letztlich nicht. Entscheidend ist stets die Lage am Markt: Nachfragemarkt oder Angebotsmarkt.

Ob Bestellerprinzip oder nicht, entscheidend ist die Marktlage

Daraus lässt sich folgern: Eigentlich ist es egal, ob der Staat das Bestellerprinzip zur gesetzlichen Pflicht macht oder nicht – ob nun auch für den K a u f  von Immobilien oder wie bisher schon für das  V e r m i e t e n  von Immobilien. Die Marktlage wird sich irgendwie immer durchsetzen. Je enger staatlich reguliert wird, desto mehr wird es zu eigentlich ungewollten Folgen kommen, zum Beispiel zu Angebotseinschränkungen, also zu Lasten der Nachfrager (hier: der Käufer oder Mieter). Gleichwohl macht es Sinn, das Bestellerprinzip auf dem für die Menschen so heiklen Wohnungsmarkt ebenfalls gesetzlich zu verankern. Ein Dach überm Kopf zu kaufen oder zu mieten, ist von weit größerer Bedeutung als der Erwerb eines Autos oder einer Hausratversicherung. Das eigentliche (politische) Ziel lautet dann, das Gefühl von Gerechtigkeit zu vermitteln, Unzufriedenheit zu beseitigen (oder zu dämpfen) und zur Befriedung in der Zivilgesellschaft beizutragen. Die Marktwirtschaft soll „sozial“ sein.

Die Maklerprovision als Preis für die Dienstleistung des Maklers

Dass zur Marktwirtschaft der Preis auch für Dienstleistungen gehört, versteht sich. Die Maklerprovision ist ein solcher Preis – für die vom Makler erbrachte Dienstleistung. Am Markt dafür bildet sich der Preis frei. Insofern ist der Begriff Maklergebühr falsch, denn Gebühren sind Sache von Behörden. In Deutschland liegt die freie Maklerprovision zwischen knapp 6 und gut 7 Prozent des jeweiligen Kaufpreises. Die Makler stellen in Rechnung, was sich jeweils als ortsüblich herausgebildet hat. Eine staatliche Preisregelung dafür gibt es ebenso wenig wie es auch für Handwerkerleistungen keine gibt – und vernünftigerweise auch keine geben darf.

Was die Aufgabe von Preisen ist

Preise zeigen den Knappheitsgrad einer Leistung an. Das ist in der freien Marktwirtschaft ihre Aufgabe. Steigen sie, wird es für unternehmerische Menschen attraktiver, die relativ knappe Leistung ebenfalls anzubieten. Ist der Wettbewerb frei, wirkt das zusätzliche Angebot tendenziell preisdämpfend, preisstabilisierend oder auch preissenkend. Das macht die Marktwirtschaft zu einer Marktwirtschaft, die als „sozial“ wahrgenommen wird. So hat sie Ludwig Erhard gewollt, und so vertreten es auch die liberalen Ökonomen, vor allem die der Freiburger Schule (Stichwort Walter Eucken) und der Wiener Schule (Stichwort Ludwig von Mises), selbst wenn sie das Beiwort „sozial“ als sogenanntes Wiesel-Wort*⁾  nicht gerade schätzen.

Wenn der Staat in die Preisbildung eingreift – der Markt funktioniert immer

Greift der Staat in die Preisbildung ein, indem er zum Beispiel eine Preissenkung oder eine Preisbegrenzung (Höchstpreis) verordnet, täuscht dieser manipulierte Preis eine geringere als die tatsächliche Knappheit vor.**⁾ Dann ziehen sich Anbieter, wenn sie die Preiseinbuße durch Kostensenkung nicht auszugleichen vermögen, tendenziell von diesem Markt zurück. Dann wird – bei unveränderter Nachfrage – ein Teil der Nachfrage nicht mehr bedient. Will sie auf das gewohnte Angebot nicht verzichten, wird die staatliche Preisreglung umgangen, und es entstehen Schwarzmarktpreise. Die Menschen (als Marktteilnehmer) entziehen sich der Regulierung. Der „Markt“ funktioniert also weiterhin, er verzieht sich nur  h i n t e r  die Kulissen. „Markt“ funktioniert immer, wenn auch nicht immer mit allseits erwünschten Folgen. Er heißt dann Schwarzmarkt. Ihm haftet zwar das Odium der Ungesetzlichkeit an, er entfaltet aber für die Versorgung rettende Kraft – wenn es sich nicht gerade um so etwas wie einen Markt für verbotene Drogen handelt. Der funktioniert zwar ebenfalls, aber nicht als „rettende“ Kraft.

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*⁾ Was mit Wieselwort gemeint ist, siehe hier und hier.

**⁾ Je mehr es von solchen staatlichen Preiseingriffen gibt und je wirtschaftlich bedeutsamer die so regulierten Märkte sind, desto mehr gerät das ganze Preisgefüge einer Volkswirtschaft durcheinander, denn in der arbeitsteiligen Wirtschaft, zumal in Industrienationen, ist alles mit allem verknüpft (Interdependenz).

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