Das Desaster der offenen Immobilienfonds – Eine Folge der Finanzkrise von 2008 und danach – Der verordnete Immobilienverkauf unter Zeitdruck – Unnötige Opfer sind hunderttausende kleine Privatanleger
Haben Sie Anteile an offenen Immobilienfonds? Ja? Dann gehören vielleicht auch Sie zu den Pechnasen und Geschädigten, die ihre Anteile nicht zurückgeben können. Denn etliche dieser Fonds haben die Rücknahme der Fondsanteile aussetzen müssen. Zuviele Anleger auf einmal hatten ihre Geldanlage aus den Fonds wieder herausziehen wollen. In diese Fonds haben nicht nur Kleinanleger (Sparer) investiert, sondern auch große Investoren, sogenannte institutionelle Anleger, zum Beispiel Versicherungen, Banken, Pensionsfonds von Unternehmen, andere Fondsgesellschaften. In der allgemeinen Finanzkrise haben sie das angelegte Geld plötzlich gebraucht, um unerwartete Verpflichtungen zu erfüllen. Rückgaben aus Panik kamen hinzu. Einem solchen Ansturm sind Immobilienfonds nicht gewachsen. Ihre liquiden Geldmittel sind nur auf normale Anteilsrückgaben der Anleger ausgerichtet, die meisten ihrer Mittel stecken in Immobilien, und dort stecken sie als langfristige Anlage ziemlich fest. Opfer sind vor allem hunderttausende kleine Privatanleger.
Nach zwei Jahren Rücknahmeaussetzung muss sich ein Fonds auflösen
Immobilien sind, wie ihr Name besagt, unbewegliches Vermögen. Schnell verkaufen und in Liquidität zurückverwandeln lassen sie sich daher nicht. Allenfalls in Notverkäufen. Aber die sind mit hohen Verlusten verbunden und daher tunlichst zu vermeiden. In so einer Lage dürfen und müssen die offenen Immobilienfonds die Anteilsrücknahme vorübergehend aussetzen. Bisher allerdings nicht länger als zwei Jahre. Ist die Aussetzung bis dahin nicht beendet, müssen sich die Fonds auflösen, müssen sie abgewickelt werden. In so einer Abwicklung stecken derzeit mindestens vierzehn solcher Fonds. Abgewickelt sein müssen sie bis spätestens 2017, zuerst der Degi Global Business (bis zum 30. Juni 2014) und als letzter der CS Euroreal A (bis 30. April 2017, siehe hier).
Die Fonds zum Verkauf ihrer Immobilien gesetzlich gezwungen
Diese Rigorosität, gesetzlich vorgeschrieben, ist falsch und für die Sparer wie die übrigen Anteilseigner ein unnötiger Verlust, der vermeidbar wäre. Diese gesetzliche Zwangsauflösung offener Immobilienfonds ist vor allem gegenüber langfristig orientierten Anlegern unverantwortlich. Immerhin drang dies auch bis zum Gesetzgeber durch, und so gibt es im Kapitalanlage-Gesetzbuch (KAGB) für offene Immobilienfonds neue Regelungen, die private Anleger vor unnötigen Verlusten künftig besser schützen sollen. Wirksam sind sie seit 22. Juli 2013, jedenfalls für Neueinsteiger. Demjenigen aber, der Anteile an Fonds hält, die die Rücknahmen bereits vorher haben aussetzen müssen oder schon aufgelöst werden, nützt die Neuregelung nichts. Zwar ist sein Geld nicht weg, jedenfalls nicht ganz, denn es steckt in den vom Fonds gekauften Immobilien, also in Sachwerten. Aber die muss der Fonds jetzt verkaufen, und der Anteilseigner muss es hinnehmen und erleiden, dass diese Immobilien in dieser Zwangslage durchweg nur unterhalb des Erwerbspreises loszuschlagen sind.
Die Käufer nutzen die gesetzlich geschaffene Zwangslage aus
Für den Geschäftsführer des Bundesverbands der Immobilien-Investment-Sachverständigen (BIIS), Gernot Archner, ist es sicher, dass alle in Abwicklung befindlichen Fonds ihren Anlegern erhebliche Verluste bescheren. Und je näher die endgültige Auflösung rücke, desto schwerer werde der Verkauf werden. Zum Ende der Abwicklungen erwartet er „einen regelrechten Schlussverkauf“ mit hohen Abschlägen auf die eigentlichen Verkehrswerte: „Warum sollte ein Marktteilnehmer ein Objekt nahe am Verkehrswert erwerben, wenn er es morgen deutlich billiger haben kann?“ (Quelle hier). Die Käufer wissen darum und nutzen die gesetzlich herbeigeführte Zwangslage aus. Was gesetzlich an sich zum Schutz der Anleger gedacht war, verkehrt sich in dessen Gegenteil. Wohl schütten die Fonds die erzielten Verkaufserlöse – abzüglich der Fondsmanager-Gehälter und der sonstigen Kosten – an die Anleger in zeitlichen Abständen aus, aber am Ende werden die Anleger weniger zurückerhalten haben als sie für ihre Fondsanteile einst hatten bezahlen müssen.
Eine zu schematische Abwicklung mit falschen Anreizen
Im Handelsblatt war 2013 hierzu zu lesen: „Schuld an diesen Verlusten sind zu einem guten Teil ein zu schematischer Abwicklungsmechanismus und ein fehlerhaftes Anreizsystem des Fondsmanagements und seiner Eigner. …. Das derzeit gültige Verfahren erschwert eine wertschonende Abwicklung und bevorzugt Anleger, die möglichst rasch aus der Anlage rauswollen. Jene, die vor allem keine Abwicklungsverluste erleiden wollen, haben das Nachsehen.“ Dabei sei mehr als die Hälfte der Anleger daran interessiert, länger investiert zu bleiben, wenn sie dafür weniger Verluste in Kauf nehmen müssten. Doch deren Interessen gingen unter. Ebenfalls zweifelhaft sei: „Kaufinteressenten können derzeit die Verkehrswerte aus entsprechenden Veröffentlichungen entnehmen und wüssten, wie lange sie mit ihren Angeboten warten müssen, um einen bestimmten Abschlag zu bekommen.“ Auch das Handelsblatt zitierte Archner: „Warum sollten sie in den ersten zwei Jahren .. ein Objekt mit zehn Prozent Abschlag erwerben, wenn sie es ab dem dritten Jahr um 20 Prozent billiger und danach vermutlich noch billiger haben können.“ Die Regelungen seien zu starr und für die Marktteilnehmer zu durchsichtig. (Quelle hier).
Die Anleger kommen aus der Falle nicht heraus und an ihr Geld nicht heran
Also sind die Anleger mit diesen Immobilienfonds in eine Falle geraten und schaffen es aus ihr nicht ungeschoren heraus. Teils schon seit Jahren kommen sie an ihr Geld nicht heran und erhalten die Rückzahlungen aus den Schritt für Schritt erzielten Verkaufserlösen nur häppchenweise.
Die Anleger zu Verlusten gezwungen, die vermeidbar wären
Die Fonds gesetzlich zu zwingen, ihre Immobilien in vorgeschriebener Zeit zu verkaufen und den Anlegern damit Verluste aufzunötigen, die vermeidbar wären, ist unverständlich und geradezu Wahnsinn. Deshalb sollte es den Anteilseigner zusammen mit dem Fonds-Management zumindest erlaubt sein, sich darauf zu verständigen, die Zeit auszusitzen, also gegen die Fondsauflösung zu stimmen und sich so lange nichts auszahlen zu lassen, bis sich für die Fonds-Immobilien wieder mehr erlösen lässt oder der Fonds wieder Tritt gefasst hat. Denn ohne den Auflösungszwang könnten die Fonds im Regelfall stabil verlaufen wie zuvor.
Eine Illusion, die zumindest kleinen Anlegern nicht bewusst war
Die Fondsmanager allerdings sollten dann in dieser Zeit wie ihre Anleger ebenfalls nicht ganz ungeschoren bleiben und auf einen Teil ihrer diesbezüglichen Entgelte verzichten, denn ganz unschuldig am Debakel sind sie nicht: Sie hätten Kündigungsfristen und Auszahlungslimitierungen vertraglich vereinbaren können, was sie nicht getan haben. Freilich wären diese Fonds dann nicht so „offen“ gewesen, wie sie gerne sein wollten. Doch ist es natürlich eine Illusion zu glauben, die Anleger könnten ihr investiertes Geld nahezu ebenso schnell aus den Fonds abziehen wie von ihrem Girokonto, Zumindest den Kundigen musste sie bekannt sein. Aber die Gefahr für offene Immobilienfonds – unvermeidliche Illiquidität, wenn zu viele Anteilseigner ihre Anteile kurzfristig zurückgeben (müssen) – ist verdrängt oder als so irreal empfunden worden, dass sie nie ein Thema war und nie vor ihr gewarnt wurde; die Aufklärung über dieses Risiko der Fondsbeteiligung ist unterblieben. Gerade den Kleinanlegern ist diese Gefahr nicht bewusst gewesen, jedenfalls nicht, dass sie eintreten würde.
Die Krise aussitzen wäre besser, aber nicht alle Anleger können das
Doch alle Anleger unter einen Hut zu kriegen, ist schwer, wenn nicht sogar unmöglich; ihre Interessen sind zu unterschiedlich. Wenn kleine Privatanleger, die in die Fonds oft erhebliche Ersparnisse für ihre Altersvorsorge gesteckt haben, ihre Anteile halten wollen und daher einfach abwarten und die Krise aussitzen würden, um von ihrem Geld nichts zu verlieren, können das viele institutionelle Anleger aus verschiedenen Gründen nicht. Sie wollen in der Krise ihre Anteile sofort zurückgeben und brauchen ihr Geld schnell zurück, treiben damit aber den Fonds in die Illiquidität und reißen die kleinen Privatanleger ins Unglück mit hinein.
Die neuen Regelungen seit Juli 2013 – teils gut, teils schlecht
Die neuen Regelungen für offene Immobilienfonds sollen die privaten Anleger künftig vor Verlusten besser schützen. Seit dem 22. Juli 2013 gilt: Käufer solcher Fondsanteile müssen diese Anteile mindestens zwei Jahre halten und unterliegen einer Kündigungsfrist von zwölf Monaten, müssen also ihren Wunsch nach Anteilsrückgabe der Fondsverwaltung ein Jahr vorher ankündigen. Wer Anteile vor diesem Stichtag gekauft hat, kann dem Fonds je Halbjahr bis zu 30 000 Euro ohne Kündigungsfrist entziehen. Die FAZ*) schrieb: „Die strengeren Regeln sollen zu mehr Ruhe beim Kauf und Verkauf von Fondsanteilen führen. Das ist für den Anleger je nach den Umständen gut oder schlecht: Die Gefahr, dass alle Anleger spontan ihre Anteile zurückgeben wollen und der Fonds dadurch in die Knie geht, sinkt zwar. Zugleich verschlechtern sich aber auch die Möglichkeiten, schnell seine Anteile loszuwerden, wenn sich Verluste abzeichnen.“ Der Gesetzgeber habe mit der Neuregelung deutlich machen wollen: Offene Immobilienfonds sind keine Tages- und Monatsgeldkonten, um dort Geld zu parken, das man schnell mal braucht, also jederzeit zur Verfügung haben will.
Aber die Altanleger bewahrt die Neuregelung vor Verlusten nicht
Die Neuregelung ändert aber nichts daran, dass die Privatanleger wegen der unsinnigen früheren gesetzlichen Vorgabe (Auflösung des Fonds nach zwei Jahren Rücknahmeaussetzung und dann Zwangsverkäufe der Immobilien unter Zeitdruck) zwangsläufig hohe Verluste erleiden. Eine deutsche Vermögensberatungsgesellschaft hatte im Februar 2012 in einem Schreiben an das Management dreier Fonds und die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) vor dem Desaster gewarnt und auf Abhilfe gedrungen:
Die Finanzkrise hat den Konstruktionsfehler schmerzlich offenbart
„Hier geht es um diejenigen Anleger, die gerade kein hohes Risiko wollten und dem Versprechen Ihrer Branche, in verlässliches, niedrig volatiles und mit Sachwerten hinterlegtes „Betongold“ zu investieren, geglaubt haben. Für viele Anleger geht es um ergänzende Altersvorsorge, oft sollten kleine Renten durch monatliche Entnahmepläne aufgestockt werden. Nicht nur die beteiligten Gesellschaften, die ganze Investmentbranche wird einen nachhaltigen Schaden erleiden. … „Seit der erstmaligen Zuspitzung der Krise um die offenen Immobilienfonds im Herbst 2008 ist die Zerstrittenheit der Branche offenkundig. Die Krise hat den Konstruktionsfehler der Anlageklasse schmerzlich offenbart. Doch diese Erkenntnis ist verschüttete Milch und hilft jetzt nicht mehr weiter.“
Vorwurf an Banken und Sparkassen
„Die Erarbeitung des neuen Gesetzes für die Fondsgattung wurde offensichtlich dominiert von den großen Bankenfonds. Es ist sicher ein Treppenwitz der Geschichte, dass das neue Gesetz kaum mehr Anwendung findet, wenn fast alle Fonds abgewickelt werden. Bis heute ist festzustellen, dass die Banken und Sparkassen durchaus Interesse haben, fremde Fonds fallen zu sehen. Dann gehört denen der Markt und lästige Konkurrenz ist endgültig verschwunden.“
Der Verkauf unter Zeitdruck ein absoluter Schwachsinn
„Die massenhafte Abwicklung der Fonds wird zu einem Desaster für die Anleger und Fondsgesellschaften. Es wird zu einer massiven Vermögens-Umverteilung kommen, internationale Großanleger werden ihre Fonds – wahrscheinlich zum Teil sogar abgesprochen – filettieren. Auch Banken, Makler und „vermeintliche“ Anlegerschutzanwälte werden von der Auflösung profitieren. Wirtschaftlich betrachtet ist die Auflösung im Umfeld einer Staatsschuldenkrise und oftmals rezessiver Tendenzen in weiten Teilen Europas ein absoluter Schwachsinn. Kein vernünftiger Mensch würde jetzt verkaufen, schon gar nicht unter Zeitdruck.“
Massive Kollateralschäden für die ganze Investment-Branche
„Wir fordern Sie auf, einen Verbund zwischen allen offenen Immobilienfonds ohne breiten Bankvertrieb zu schmieden und sich an einen Tisch zu setzen, um über zeitnahe Lösungen nachzudenken. Auch dem Bundesfachverband der Immobilienverwalter (BVI) muss klar sein, dass die Kollateralschäden für die gesamte Investmentbranche massiv sein werden. Gleichwohl sollten Sie beim BVI die Problemlage offen legen, in der die Branche steht.“
Zumindest die Verkaufsfristen deutlich verlängern
Danach sollten Sie gemeinsam der BaFin die Sachlage schildern und den Kontakt zu den politisch maßgeblichen Entscheidungsträgern suchen. Wir wissen auch nicht, wie eine rechtlich machbare Lösung aussehen könnte. Wirtschaftlich sinnvoll wäre es, dem geplanten neuen Gesetz sofortige Gültigkeit zu verschaffen oder die Verkaufsfristen deutlich zu verlängern.“
Einer größten Schadensfälle der deutschen Investment-Geschichte
„Wir bitten Sie eindringlich, über den eigenen Schatten zu springen und alle Hebel in Bewegung zu setzen, um die absehbare Katastrophe noch zu verhindern. Handeln Sie jetzt und handeln Sie gemeinsam, sonst wird Ihre Branche und werden auch Sie persönlich auf ewig verbunden sein mit einem der größten Schadensfälle der deutschen Investmentgeschichte!“
Wie die staatliche Bafin die Anleger zusätzlich schädigt
Aber was hat die Bafin getan? Sie hat allen Fonds, die ihre Auflösung erklären mussten, eine Auflösungsfrist von nur drei Jahren eingeräumt. Das reichte hinten und vorn nicht. Für viele dieser meist kleineren Fonds endet diese Frist schon im laufenden Jahr 2014. Damit mussten und müssen die Immobilien nicht nur unter Zeitdruck, sondern obendrein auch noch zur Unzeit verkauft werden, denn in weiten Teilen des europäischen Auslandes herrscht Wirtschaftsschwäche. So sind zum Beispiel spanische oder niederländische Gewerbeimmobilien wegen der Marktschwäche derzeit – wenn überhaupt – nur mit extremen Abschlägen zu verkaufen. Einige Fondsgesellschaften werden die nahezu unverkäuflichen Immobilien auch über die gesetzliche Abwicklungsdauer hinaus halten. Diese werden dann formal auf die Depotbank übertragen. Aber dieser Vorgang löst hohe Grunderwerbsssteuerzahlungen aus. Damit werden die ohnehin geprellten Anleger ein weiteres Mal geschädigt.
Nur die drei „Flagschiffe“ bekamen fünf Jahre eingeräumt
Letztlich haben alle offenen Immobilienfonds, die über keinen eigenen Bankenvertrieb verfügen, ihre Abwicklung erklären müssen. Nur den großen Flagschiffen SEB Immoinvest, CS Euroreal und Kanam Grundinvest hat die Bafin für die Auflösung eine Frist von fünf Jahren eingeräumt. Aber auch diese drei Fonds werden mit zunehmender Dauer den Zeitdruck spüren.
Fondsgesellschaften, die weitermachen, wickeln erfolgreicher ab
Bei den laufenden bzw. schon weitgehend abgeschlossenen Auflösungen zeichnet sich deutlich folgende Tendenz ab: Die Gesellschaften die künftig mit neuen Fonds weiter machen wollen, lösen ihre Fonds mit spürbar geringeren Schäden für die Anleger auf. Das gilt zum Beispiel für die SEB und für Kanam. Diesen beiden Finanzkonzernen scheint es zu gelingen, die Schäden begrenzt zu halten. Desaströs dagegen verlaufen die Abwicklungen bei TMW, Morgan Stanley und auch bei AXA, alle drei Gesellschaften ziehen sich aus dem Markt zurück und haben offenbar nur geringes Interesse, die Schäden ihrer Anlegerkundschaft zu begrenzen. Auch sind die Verkaufsvorgänge intransparent und fragwürdig. Oft drängt sich der Eindruck auf, dass einzelne Immobilien zu Discountpreisen an gute Kunden der Kapitalanlagegesellschaften zu Lasten der Kleinanleger verramscht werden. Der eigentlich sehr vernünftige Gedanke der Investmentfonds erleidet nachhaltigen Schaden, und das Schweigen des BVI in der ganzen Angelegenheit ist nicht nachvollziehbar.
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*) Ausgabe vom 6. April 2014, Seite 32.
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