Geld sparen mit dem Erbbaurecht
Mit der Familie im eigenen Haus wohnen wünschen sich viele. Aber nicht jeder hat das Geld dafür. Nicht nur das Haus ist zu bezahlen, sondern ebenso das Grundstück, auf dem es steht oder stehen soll. Aber es geht auch billiger. Man kann ein Haus kaufen oder bauen, ohne auch das Grundstück erwerben zu müssen, also ohne Eigentümer des Grundstücks zu sein. Wie das geht? Mit dem Erbbaurecht.
In der Finanzkrise wächst seine Bedeutung
Ein solches Recht kann ein Grundstückseigentümer einem anderen einräumen, der auf dem Grundstück dieses Eigentümers ein Haus (oder ein anderes Bauwerk) haben und nutzen will. Der Eigentümer vergibt dieses Recht auf eine lange Zeit, meist auf 99 Jahre, und der Bauherr oder Hauseigentümer als der Erbbauberechtigte zahlt ihm dafür eine jährliche Pacht, den Erbbauzins. Dem einen gehört das Grundstück, dem anderen das Haus. Aber dieses Rechtsinstrument wird noch zuwenig genutzt. In der gegenwärtigen Finanz- und Wirtschaftskrise gewinnt es an Aktualität, denn es erleichtert die Vergabe von Krediten für Immobilien, kann also als Instrument zum Geldsparen dienen. Jetzt soll es stärker belebt werden.
Der Vorteil für den Erwerber des Erbbaurechts ist: Er muss zum Bau oder Kauf eines Gebäudes kein Grundstück erwerben. Damit verringert sich sein anfänglicher Finanzierungsaufwand spürbar. Und er hat ein Grundstück mit vollem Nutzungsrecht. Vergleichbar ist das mit dem Auto-Leasing.
Der Vorteil für den, der das Erbbaurecht vergibt, ist: Er erzielt mit dem Erbbauzins Einnahmen aus dem Grundstück, ohne es verkaufen zu müssen. Schon bestehende Gebäude, die ihm gehören, kann er mit Erbbaurecht verkaufen, ohne das Grundstück ebenfalls verkaufen zu müssen; es bleibt in seinem Eigentum. Er kann aber auch das Grundstück verkaufen und sich vom Käufer ein Erbbaurecht einräumen lassen. Stehen auf dem Grundstück ihm gehörende vermietete Gebäude und will er sie modernisieren, sanieren oder erweitern, dann erhält durch den Grundstücksverkauf die dafür nötigen Mittel und kann seine Mieteinkünfte sichern oder erhöhen. Dann wird der Grundstückseigentümer zum Erwerber des Erbbaurechts.
Alternative zum Hypothekarkredit
Viele wissen nichts vom Erbbaurecht. Das blockiert seine Verbreitung. Andere, die es kennen, haben Vorbehalte, auch Vorurteile. Aber eine Tagung in Frankfurt am Main (4. März 2009) hat auf dieses Recht aufmerksam gemacht und sich ausgiebig mit ihm beschäftigt, auch mit den Vorbehalten und Vorurteilen. Zusammengekommen waren rund hundert Experten aus dem ganzen Bundesgebiet. „Renaissance des Erbbaurechts in Deutschland“ war das Motto der Tagung, veranstaltet vom Bundesverband für Wohnen und Stadtentwicklung (vhw), Berlin, vom Institut für Boden-Management (IBoMa), Dortmund, und von der Initiative Erbbaurecht in Köln (www.initiative-erbbaurecht.de). Das Erbbaurecht gilt als eine Alternative zum Hypothekarkredit.
Das Erbbaurecht gibt es schon lange. Seit dem 15. Januar 1919 steht es im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Es ist also gerade neunzig Jahre alt geworden. Wohl deshalb gilt als verstaubt. Aber auch als bewährt, nur muss es, wie Friedhelm Ost von der Initiative Erbbaurecht auf der Tagung sagte, „offensiver in die Köpfe vieler Zeitgenossen hineintransportiert werden“. Dort wurde das Erbbaurecht als „das kleine Juwel im BGB“ bezeichnet. Seit 2007 gibt es auch ein Erbbaurechtsgesetz. Andere Länder haben dieses Recht ebenfalls. Dazu gehört auch Russland. In Großbritannien zum Beispiel stehen sogar fast alle Grundstücke unter Erbbaurecht (Leasehold-System. Nur die Queen, die Kirchen und die Lords sind Volleigentümer (freeholder), alle übrigen Untereigentümer (leaseholder).
Trennung zwischen Eigentum am Grundstück und am Gebäude
Das Erbbaurecht bietet die Möglichkeit, das Eigentum an einem Grundstück von den auf ihm stehenden (oder noch zu bauenden) Gebäuden zu trennen. Der Eigentümer des Grundstücks ist der sogenannte Erbbaurecht-Geber, der Nutzer des Grundstücks der Erbbaurecht-Nehmer. Dieses Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu haben, ist ein sogenanntes dingliches Recht. Es gewährt eigentümerähnliche Befugnisse und wird deshalb wie Grundstückseigentum behandelt.. Es ist ein grundstücksgleiches Recht. Der Nutzer kann das Gebäude samt dem Recht während der vereinbarten Nutzungszeit veräußern, vererben und verschenken. Er kann es selbst nutzen, er kann es vermieten. Er kann es auch beleihen. Ihm ist alles möglich, was dem Grundstückseigentümer mit dem Grundstück ebenfalls möglich ist. Verkauft, vererbt oder verschenkt der Eigentümer das Grundstück, bleibt für den Nutzer das Erbbaurecht bestehen. Ist die Nutzungszeit vorüber, fällt das Gebäude an den Grundstückseigentümer („Heimfall“), doch muss er für das Gebäude bezahlen.
Möglich ist eine solche Aufspaltung von Eigentum am Grundstück und Eigentum an den Gebäuden darauf grundsätzlich bei allen Grundstücken, unabhängig davon, ob beides privat oder gewerblich genutzt wird. Am häufigsten wird das Erbbaurecht für privates Wohnen angewendet. Eingeräumt und erworben werden kann es vor oder nach einer Bebauung. Wer ein bestehendes Gebäude auf einem Erbbaugrundstück kauft, bezahlt mit dem Preis für das Gebäude auch einen Preis für das mitgekaufte Erbbaurecht. Wer eines ferneren Tages neben dem Hauseigentum auch das Eigentum am Grundstück erwerben will, kann mit dem Grundstückseigentümer darüber verhandeln. Mancher ist dazu bereit, wenn er Geld braucht. Aus diesem Grund ist auch manche Gemeinde bereit, ihre Erbbaugrundstücke an den Hauseigentümer zu verkaufen.
Näheres unter: www.initiative-erbbaurecht.de
Zu den rechtlichen Grundlagen: www.gesetze-im-internet.de/erbbauv/index.html
Copyright: Klaus Peter Krause
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