Wer bezahlt den Makler?

An sich derjenige, der ihn beauftragt hat – Aber beim Kauf von Immobilien hapert es damit – Daher plant die SPD-Justizministerin Barley ein Gesetz, wie es für das Mieten für Wohnimmobilien schon besteht – Warum das Vorhaben Sinn macht und warum eigentlich nicht

Wir alle kennen die Redensart „Wer die Musik bestellt, muss sie auch bezahlen“. Man sollte meinen, dass sich dieses „Bestellerprinzip“ von selbst versteht. Aber beim Kauf und Verkauf von Immobilien ist es so noch nicht, wenn es darum geht, wer den Makler bezahlt, der den Kauf bzw. Verkauf vermittelt hat. Hier wird mit der Maklerprovision (Courtage) in der Regel allein der Käufer belastet, auch wenn es der Verkäufer war, der den Makler mit dem Vermitteln der Veräußerung beauftragt hat. Wer zahlt, entscheidet die Marktlage. Die sieht auf dem deutschen Markt beim Erwerb von Grundstücken, Häusern und Eigentumswohnungen bekanntlich so aus, dass die Nachfrage in den Ballungsgebieten das Angebot übersteigt. Der Markt ist auf Seiten der Anbieter, Angebotsmarkt oder Verkäufermarkt genannt. Die Nachfrager stehen auf diesem Markt untereinander stärker im Wettbewerb als untereinander die Anbieter.

Auf so einem Angebotsmarkt wird die Maklerprovision meist dem Käufer aufs Auge gedrückt. Der schickt sich drein, weil er froh ist, das Begehrte bekommen zu haben. Bundesjus­tiz­mi­nis­te­rin Ka­ta­ri­na Bar­ley (SPD) will das ändern und hat dazu jüngst einen Gesetzentwurf vorgelegt. Dieser sieht das Bestellerprinzip am Immobilienmarkt auch beim Kauf und Verkauf vor. Bisher gibt es das nur beim Vermitteln von Mietobjekten für den privaten Bedarf. Barleys Ziel ist dabei nicht so sehr die Einheitlichkeit, sondern die Käufer von Kosten zu entlasten, vor allem die Käufer von Wohneigentum, jedenfalls dann, wenn diese nicht selbst den Makler mit Suche und Vermittlung beauftragt haben. Merkwürdigerweise gibt es gegen die einheitliche Regelung Widerstand.

Kritik am Vorhaben aus dem Innenministerium

Der kommt ausgerechnet auch aus dem Baubereich des Bundesinnenministeriums. Dessen Parlamentarischer Staatsekretär Marco Wanderwitz (CDU) sieht Barleys Vorhaben mit Sorge und hat gesagt, man habe das Vorhaben im Innenministerium geprüft, sei aber zum Ergebnis gekommen, das Vorhaben sei untauglich, es gebe viele andere Instrumente, die deutlich geeigneter seien, von Kosten des Wohneigentumserwerbs zu entlasten. Er verwies hierzu darauf, die Grunderwerbsteuer zu begrenzen oder bei dieser Steuer Freibeträge einzuführen.

Immobilienverbände haben ebenfalls etwas dagegen

Der Eigentümerverband Haus & Grund bläst in das gleiche Horn: Wenn der Staat die Erwerbsnebenkosten senken möchte, solle er zunächst bei sich selbst anfangen und bei der Grunderwerbssteuer entlasten. Der Immobilienverband IVD hatte schon 2018 gewarnt: Das Bestellerprinzip werde die  Immobilienkäufer nicht entlasten, sondern sogar stärker belasten, denn Verkäufer würden dann sicher die Maklerprovision auf den Kaufpreis aufschlagen. Damit erhöhe sich zugleich die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer, und für die Käufer würden die Gesamtkosten steigen. (Quelle hier).

Wer die Courtage zahlt, ohne sie zu tragen

In der Tat, so könnte es kommen. Wenn Immobilienverkäufern die bisherige Möglichkeit genommen wird, die Courtage den Käufern aufzuladen, obwohl nicht diese den Makler beauftragt haben, werden sie versuchen, sich schadlos zu halten. Dann beziehen sie die Courtage in ihren Angebotspreis mit ein. Zwar muss der Käufer die Courtage nicht zahlen, aber er muss sie tragen. Die direkte Zahlung der Courtage wird ersetzt durch eine indirekte. Der dann höhere Kaufpreis macht sich aber optisch nicht so gut. Daher ist es nicht sicher, ob er sich voll durchsetzen lässt, selbst wenn es sich nach wie vor um einen „Angebotsmarkt“ handelt.

Am Mietwohnungsmarkt ist das Bestellerprinzip längst Gesetz, sogar mit Preiseingriff

Allerdings, am Markt für private Mietwohnungen gibt es das Bestellerprinzip bereits seit dem 1. Juni 2015. Ausgenommen davon ist das Vermieten gewerblicher Objekte. Ist es der Vermieter, der einen Makler eingeschaltet hat, zahlt die Provision er. Hat es der Mieter getan, muss den Makler er bezahlen. Zugleich mit dem Bestellerprinzip hat der Gesetzgeber die Höhe der Maklerprovision begrenzt, und zwar auf zwei „Nettokaltmieten“ zuzüglich 19 Prozent Mehrwertsteuer. Geregelt ist das im Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG) und im Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG). Vermutlich versuchen die Vermieter auch hier, den direkten staatlichen Preiseingriff zu umgehen, indem sie die von ihnen gezahlte Provision auf die monatliche Miete verteilen. Dann zahlen sie zwar die Provision, aber tragen sie nicht. Ob und in welchem Umfang das gelingt, ohne bemerkt zu werden, sei dahingestellt. Aber eine wirkliche Sicherheit, es zu verhindern, gibt es letztlich nicht. Entscheidend ist stets die Lage am Markt: Nachfragemarkt oder Angebotsmarkt.

Ob Bestellerprinzip oder nicht, entscheidend ist die Marktlage

Daraus lässt sich folgern: Eigentlich ist es egal, ob der Staat das Bestellerprinzip zur gesetzlichen Pflicht macht oder nicht – ob nun auch für den K a u f  von Immobilien oder wie bisher schon für das  V e r m i e t e n  von Immobilien. Die Marktlage wird sich irgendwie immer durchsetzen. Je enger staatlich reguliert wird, desto mehr wird es zu eigentlich ungewollten Folgen kommen, zum Beispiel zu Angebotseinschränkungen, also zu Lasten der Nachfrager (hier: der Käufer oder Mieter). Gleichwohl macht es Sinn, das Bestellerprinzip auf dem für die Menschen so heiklen Wohnungsmarkt ebenfalls gesetzlich zu verankern. Ein Dach überm Kopf zu kaufen oder zu mieten, ist von weit größerer Bedeutung als der Erwerb eines Autos oder einer Hausratversicherung. Das eigentliche (politische) Ziel lautet dann, das Gefühl von Gerechtigkeit zu vermitteln, Unzufriedenheit zu beseitigen (oder zu dämpfen) und zur Befriedung in der Zivilgesellschaft beizutragen. Die Marktwirtschaft soll „sozial“ sein.

Die Maklerprovision als Preis für die Dienstleistung des Maklers

Dass zur Marktwirtschaft der Preis auch für Dienstleistungen gehört, versteht sich. Die Maklerprovision ist ein solcher Preis – für die vom Makler erbrachte Dienstleistung. Am Markt dafür bildet sich der Preis frei. Insofern ist der Begriff Maklergebühr falsch, denn Gebühren sind Sache von Behörden. In Deutschland liegt die freie Maklerprovision zwischen knapp 6 und gut 7 Prozent des jeweiligen Kaufpreises. Die Makler stellen in Rechnung, was sich jeweils als ortsüblich herausgebildet hat. Eine staatliche Preisregelung dafür gibt es ebenso wenig wie es auch für Handwerkerleistungen keine gibt – und vernünftigerweise auch keine geben darf.

Was die Aufgabe von Preisen ist

Preise zeigen den Knappheitsgrad einer Leistung an. Das ist in der freien Marktwirtschaft ihre Aufgabe. Steigen sie, wird es für unternehmerische Menschen attraktiver, die relativ knappe Leistung ebenfalls anzubieten. Ist der Wettbewerb frei, wirkt das zusätzliche Angebot tendenziell preisdämpfend, preisstabilisierend oder auch preissenkend. Das macht die Marktwirtschaft zu einer Marktwirtschaft, die als „sozial“ wahrgenommen wird. So hat sie Ludwig Erhard gewollt, und so vertreten es auch die liberalen Ökonomen, vor allem die der Freiburger Schule (Stichwort Walter Eucken) und der Wiener Schule (Stichwort Ludwig von Mises), selbst wenn sie das Beiwort „sozial“ als sogenanntes Wiesel-Wort*)  nicht gerade schätzen.

Wenn der Staat in die Preisbildung eingreift – der Markt funktioniert immer

Greift der Staat in die Preisbildung ein, indem er zum Beispiel eine Preissenkung oder eine Preisbegrenzung (Höchstpreis) verordnet, täuscht dieser manipulierte Preis eine geringere als die tatsächliche Knappheit vor.**) Dann ziehen sich Anbieter, wenn sie die Preiseinbuße durch Kostensenkung nicht auszugleichen vermögen, tendenziell von diesem Markt zurück. Dann wird – bei unveränderter Nachfrage – ein Teil der Nachfrage nicht mehr bedient. Will sie auf das gewohnte Angebot nicht verzichten, wird die staatliche Preisreglung umgangen, und es entstehen Schwarzmarktpreise. Die Menschen (als Marktteilnehmer) entziehen sich der Regulierung. Der „Markt“ funktioniert also weiterhin, er verzieht sich nur  h i n t e r  die Kulissen. „Markt“ funktioniert immer, wenn auch nicht immer mit allseits erwünschten Folgen. Er heißt dann Schwarzmarkt. Ihm haftet zwar das Odium der Ungesetzlichkeit an, er entfaltet aber für die Versorgung rettende Kraft – wenn es sich nicht gerade um so etwas wie einen Markt für verbotene Drogen handelt. Der funktioniert zwar ebenfalls, aber nicht als „rettende“ Kraft.

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*) Was mit Wieselwort gemeint ist, siehe hier und hier.

**) Je mehr es von solchen staatlichen Preiseingriffen gibt und je wirtschaftlich bedeutsamer die so regulierten Märkte sind, desto mehr gerät das ganze Preisgefüge einer Volkswirtschaft durcheinander, denn in der arbeitsteiligen Wirtschaft, zumal in Industrienationen, ist alles mit allem verknüpft (Interdependenz).

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4 Gedanken zu “Wer bezahlt den Makler?”

  1. Das ist genau so ein sozialdemokratischer Unfug wie der angebliche Arbeitgeberanteil an den Lohnnebenkosten.
    Der Bruttolohn einschließlich „Arbeitgeberanteil“ ist der Lohn, den der Arbeitgeber zahlt und den der ARBEITNEHMER erwirtschaften muss.

    Und der Brutto-Kaufpreis eines Hausgrundstücks ist der, den der Käufer einschließlich aller Nebenkosten, den der Käufer auf den Tisch legen muss, damit der Verkäufer verkauft.

    Was ist dieser ganze Zirkus in Wahrheit?
    POPULISMUS, um unbedarften Wählern Sand in die Augen zu streuen…

  2. Hier geht es im Grunde nur wieder um eine verstecke Steuererhöhung:

    Die Immobilie hat einen Preis und die Dienstleistung genauso. Beides muss bezahlt werden und die Summe bleibt dieselbe.

    Die jetzige Lösung ist aber für den Käufer von Vorteil, weil die Provision aus dem Kaufpreis heraus gerechnet wird.

    Zukünftig wird dann auf die inkludierte Courtage auch Grunderwerbsteuer fällig.

    Es läuft immer wieder auf dasselbe hinaus, die Denkmuster dieser verlogenen „Menschen-freunde“ sind immer gleich: Sie geben vor, dir über die Straße zu helfen und ziehen dir dabei das Portemonnaie aus der Tasche.

  3. Gegendarstellung zu den Totschlagargumenten sowie fadenscheinigen Behauptungen der Immobilienmakler und Lobbyisten gegen das Bestellerprinzip.
    „Bestellerprinzip bei Immobilienverkäufen bringt keinen Vorteil für Käufer“.
    „Da die Maklerkosten beim Bestellerprinzip auf den Kaufpreis aufgeschlagen werden, erweist Ministerin Barley dem Hauskäufer einen Bärendienst. Sie verteuert den Kauf sogar noch, da die Nebenkosten noch größer werden“.
    Was glauben Sie, wie hoch die Maklerkosten in Zukunft sein werden, wenn diese rein vom Besteller / Verkäufer zu tragen sind?
    Erst ab diesem Moment werden Makler vergleichbar und es entsteht ein Wettbewerb wie es in allen anderen Branchen selbstverständlich ist.
    Bisher haben die Regeln für Maklerverträge in Deutschland nur wenig mit ‚marktwirtschaftlichen Grundsätzen‘ zu tun.
    Es ist gut, wenn diese letzte verbliebene Art des konkludenten Dienstleistungsvertrags verschwindet und durch professionelle Regeln ersetzt wird. In keinem anderen Dienstleistungsbereich im bundesdeutschen Rechtssystem gibt es derart seltsame Regeln.
    Aufgrund des dann entstehenden Marktes ist der Verkäufer in der Verhandlungsposition.
    Es entsteht ein preislicher Wettkampf. Die Folge wird sein, dass sich schnell herausstellen wird welcher Aufwand zum Verkauf einer Immobilie tatsächlich entsteht.
    In Großbritannien, Frankreich, der Schweiz, den Niederlanden, Belgien und Norwegen gibt es das Bestellerprinzip schon seit Jahren. Das hat natürlich Auswirkungen. So liegen Provisionen in den Niederlanden nur mehr bei ungefähr ein bis zwei Prozent.

    Zudem hat bis heute noch kein Makler die Frage beantwortet, wie man es rechtfertigen kann, dass der Verdienst der Makler aufgrund der sehr stark angestiegenen Immobilienpreise explodiert ist.
    Der Aufwand zum Verkauf einer Immobilie ist speziell durch das Internet jedoch sicherlich gesunken, im Vergleich zu vor 15 – 20 Jahren.
    Die Sache mit der Maklercourtage hat in Deutschland eine besondere Tradition. Sie beruht auf über 100 Jahre alten eher schwammigen Regeln im Bürgerlichen Gesetzbuch und richtet sich nach regionalen Gepflogenheiten. Oft hat das mit der Marktsituation oder mit dem tatsächlichen Aufwand, den ein Makler für eine Vermittlung betreiben muss, wenig zu tun. Und vor allem: Käufer zahlen für eine Leistung, auf die sie praktisch keinen Einfluss haben.
    Selbstverständlich spricht nichts dagegen, im zweiten Schritt einen Freibetrag von 500.000Euro bei der Grunderwerbsteuer einzuführen.
    Zusätzlich muss dann auch mal hinterfragt werden, ob die Kosten für den Notar für ca. 1-2h Arbeit gerechtfertigt sind, dem ist sicherlich auch nicht so.
    Somit ist die Einführung des Bestellerprinzips nur als erster Schritt zu sehen.
    Das Argument, dass der Verkäufer die Provision einfach auf den Verkaufspreis aufschlägt, würde voraussetzen, dass er aktuell nicht zum höchst möglichen Preis anbietet!?
    Sorry aber dies ist einfach Quatsch!
    Aufgrund des Immobilienbooms wird aktuell immer ein Verkaufspreis über dem Marktpreis angesetzt und dieser dann in kleinen Schritten gesenkt bis ein Käufer anbeißt.
    Die Maklerprovision kommt hinterher nur noch oben drauf und ist vom Käufer zusätzlich zu stemmen.
    Wenn rein der Verkäufer die Maklergebühr zu tragen hat, ist dieser in Verhandlungsposition und die Maklerprovision wird selbstverständlich nur noch ein Bruchteil von der jetzigen sein.
    Selbst wenn der Verkäufer nun die geringere Maklergebühr auf den Kaufpreis aufschlägt wird der Käufer profitieren.
    Hierzu existiert eine Beispielrechnung von der WELT: (Link darf leider nicht gepostet werden)
    Ergebnis: „Bestellerprinzip beim Kauf spart 850 Euro Zinsen pro Jahr“
    Beispielrechnung siehe WELT bei einem Kauf einer Immobilie für 400.000Euro
    Grund ist der niedrigere Zinssatz für den Käufer bei einem Bestellerprinzip.
     effektiver Jahreszins – Käufer zahlt Provision: 2,01
     effektiver Jahreszins – Käufer zahlt Provision: 1,74

    Es stellt sich die Frage, warum die Immobilienbranche regelrecht Sturm läuft gegen diesen Vorschlag, wenn doch angeblich sowieso „der Verkäufer die Provision dann auf den Verkaufspreis aufschlägt“?!
    Entsteht da bei den Immobilienmaklern plötzlich Mitleid in Bezug auf die Käufer, ihrem aktuell zahlenden Klientel? (Ironie)
    Es ist der Immobilienbranche zwar egal, von wem sie das Geld bekommt, aber nicht, wieviel.
    Zukünftige Verkäufer einer Immobilie werden dann zukünftig mit Sicherheit hinterfragen, ob ihnen die marginale Arbeit eines Maklers tatsächlich einen fünfstelligen Betrag wert ist.
    Interessanterweise ist es übrigens im Profibereich längst üblich, dass der Auftraggeber, mithin der Verkäufer, den Vermittler bezahlt. Die großen Player wie etwa JLL lassen sich bei der Vermittlung eines größeren Wohnungsportfolios oder einer Büroimmobilie so gut wie nie auf eine Käufer-Provision ein, weil sie wissen, dass darunter ihr Image massiv leiden würde. Sie würden ständig Gefahr laufen, dass sich der Käufer übervorteilt fühlt, was kein Profi-Investor akzeptiert.

    Das Image der Wohnungsmakler dagegen ist sprichwörtlich im Keller.
    Der Grund dafür liegt in der Bezahlung, die von unbeteiligten Marktteilnehmern verlangt wird, die überhaupt nichts mit der Vertragsanbahnung zu tun haben. Doch davon wollen die Makler nichts wissen. Bedauerlicherweise. Gerade ein Bestellerprinzip könnte doch dafür sorgen, dass das Binnenverhältnis zwischen Verkäufer, Vermittler und Käufer transparent und fairer wird.

  4. Ich hoffe dass der momentane Missstand, wonach ein am Auftrag nicht Beteiligter die Zeche zahlen muss bald der Vergangenheit angehört. Er ist ungerecht und eine Änderung lange überfällig . Endlich hat das auch einer/eine in der Politik gemerkt. Ich erspare mir hier über
    die Leistungen der Makler und das Unverhältns zur die Höhe der zu zahlenden Provision zu kommentieren.

    Christoph

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